近年來，長租公寓行業(yè)經歷快速迭代，從傳統白領公寓到保障型租賃住房，從服務式公寓到酒店式公寓租賃，賽道愈發(fā)細分。尤其在消費需求升級與市場環(huán)境變化的雙重驅動下，中高端服務式公寓逐漸成為行業(yè)焦點。

一、行業(yè)現狀：

賽道細分與客戶需求變遷長租公寓的細分趨勢日益顯著，例如保障型租賃住房、服務式公寓、酒店式公寓、養(yǎng)老公寓等差異化產品不斷涌現。這種細分不僅反映了市場需求的多樣化，也為從業(yè)者提供了更精準的深耕方向。

1. 客戶畫像的轉變

傳統中高端服務式公寓的主要客群以外籍人士為主，尤其是歐美租戶。然而近年來，隨著外資企業(yè)調整布局以及國內高凈值人群的崛起，客群結構發(fā)生顯著變化：亞裔租戶、海歸人士及本土高端白領占比持續(xù)上升。這種變化倒逼產品設計更需貼近本地化需求。例如，歐美租戶偏好開放式廚房，而亞洲租戶更傾向封閉式廚房；年輕客群對智能家居與綠色環(huán)保的重視度提升，甚至愿意為此支付溢價。

2. 情緒價值的核心化現在的客戶越來越看重“心價比”，情緒價值逐漸成為決策關鍵。具體體現為三個方面：

寵物友好：允許寵物入住僅是基礎，更深層次需關注清潔用品的無害性、社區(qū)配套的適配性，甚至服務人員對寵物的態(tài)度與培訓。

社群歸屬感：頻繁但缺乏針對性的活動易引發(fā)租戶疲勞，精準策劃符合目標客群興趣的社群運營更為重要。

服務響應效率：租戶更看重問題解決的時效性與透明度。例如，明確告知維修預計時間，而非讓用戶被動等待。

二、產品定位：從“硬件堆砌”到“服務深耕”

中高端服務式公寓的核心競爭力在于“服務”而非“硬件”。許多從業(yè)者對“服務式”存在誤解，認為配備前臺問候或定期保潔即為服務，實則忽略了服務的系統化與人性化。1. 服務標準需精細化運營團隊的專業(yè)性：服務人員需接受系統培訓，例如應對寵物突發(fā)狀況、跨文化溝通能力（如日韓租戶的語言適配）。

智能化與人性化的平衡：智能家居雖是趨勢，但需兼顧實用性。盲目追求“全屋智能”可能適得其反，例如多語言適配不足導致外籍租戶體驗下降。

2. 產品設計的靈活性

房型“小而美”：傳統服務式公寓以兩房、三房為主，但當前一房的戶型需求上升，尤其適合單身或小家庭租戶。

場景化空間利用：通過配置家具等方式，滿足長短租結合的靈活需求。

社區(qū)生態(tài)融合：在公寓內嵌入酒吧、共享辦公區(qū)等業(yè)態(tài)，探索“多種業(yè)態(tài)、多項服務”的融合發(fā)展。

三、前瞻性的市場調研與定位

在服務式公寓領域，前瞻性的市場調研和定位是成功的關鍵。公寓需要密切關注市場動態(tài)和租戶需求的變化，及時調整產品策略和服務方式。同時，公寓還需要深入了解目標客戶群體的需求和偏好，為他們提供更加精準和個性化的服務。

日本、新加坡等地的服務式公寓發(fā)展周期領先國內約10年，其產品設計（如極簡風格、社區(qū)運營）與運營模式（如會員制服務）值得參考。例如，東京的酒店式公寓常在一樓設置居酒屋，既滿足社交需求，又提升坪效。

中高端服務式公寓的競爭已進入“深水區(qū)”，單純依靠硬件或低價難以立足。服務式公寓的未來發(fā)展趨勢將是情緒價值、智能化和靈活性的融合。通過提供優(yōu)質的服務和舒適的居住環(huán)境、利用智能化技術提升管理效率和居住體驗、提供多樣化的房型選擇和靈活的租賃方式等措施，服務式公寓才能夠在激烈的市場競爭中保持領先地位并贏得更多租戶的青睞。（本文來源于房東東）