近兩年來，市場上已有一批中高端長租公寓產品陸續入市。以上海為例，目前方隅、佰舍、睿星旗下的一些項目給租客提供了更多樣化的房型選擇、更寬敞及有設計感的居住空間、更合理的戶型布局以及更高品質的家具軟裝等，這正迎合了一批中高端租賃需求。據仲量聯行統計，上海市場上中高端長租公寓的存量套數占比已由2018年的2%上升到目前的8%。

2021年上半年，上海長租公寓市場租賃需求旺盛，項目平均入住率90.9%。租金方面，經過早期同質化擴張階段后，市場逐漸邁入精耕階段，產品及租金呈現差異化，中高端長租公寓平均租金為185元每平米每月，高出普通長租公寓的148元每平米每月，但與傳統高級服務式公寓的231元每平米每月的租金相比仍有一定上升空間。

由于存量改造型長租公寓項目較為分散且不可預測，我們僅考慮將R4用地和商品住宅用地自持部分作為上海未來長租公寓供應的主要來源，根據套均面積50平方米每套來測算，2021-2025年上海未來可預見新增供應合計約23萬套。未來，浦東新區和閔行區將成為存量最大的兩個區，占全市總長租公寓房源的42.4%。

雖然中央及非中央商務區內眾多甲級和超甲級辦公樓中聚集了大量白領工作人群，是目前長租公寓的主要客群來源。但不可否認，有更多用工企業位于遠離市中心的產業園區，未來長租公寓的需求并不僅僅來自中央及非中央商務區，遠離市中心的產業園區市場也大有可為，因為產業園區附近的長租公寓項目可以承載園區企業員工的住宿需求，并有地理空間的優越性，有利于促進“職住平衡”。