近日，ICCRA住房租賃產業研究院，在第三屆住房租賃產業國際論壇上，發布了一份租賃住房產品的分類標準研究報告。

通過梳理對比美、德、日三國住房租賃市場的發展經驗，結合我國租賃市場實際提出“租賃住房產品分類5P模型”，即租戶需求（People）、地理位置（Place）、租金水平（Price）、產品裝修配置（Product）及具象體驗（Physical Evidence），并依此首次提出服務式公寓、生活方式型公寓、青年公寓（舒適型）、青年公寓（緊湊型）、宿舍型公寓、租賃式社區（青年型）、租賃式社區（家庭型）等7類產品的詳細區分標準。

報告預測未來青年公寓、租賃式社區、宿舍型公寓這三類以新市民和青年人為主要客群的產品將成為企業在產品線規劃方面的主要發力點。企業則可依據5P模型針對性調配資源，滿足消費者的需求。以市場進入門檻較高的服務式公寓和宿舍型公寓為例，報告指出：對于服務式公寓來說，除了硬件標準外，還需要具備高端酒店的從業背景，才能滿足消費者對及具象體驗的期待；對于宿舍型公寓來說，由于其采購方為企業、租戶為員工，因此需要綜合考量企業的租金預算并確保員工在租住方面的安全性和舒適性。

從資產估值角度，報告發現：高端公寓無論在租金坪效亦或總收入坪效方面都表現出色，雖然平均出租率相比其他類型產品略低，但其目標客源的支付能力較強，因此有效拉動了租金水平；宿舍型公寓由于其運營方式為按床位收取費用，形成了立體坪效，因此租金坪效及總收入坪效優于青年公寓和租賃式社區。

報告指出我國高端公寓以服務式公寓為主，占比約70%；青年公寓基本以緊湊型產品為主；租賃式社區中青年型產品和家庭型產品幾乎平分秋色。這說明“獨立單間且租金水平可控的小戶型”是市場供需兩旺的產品類型。