近日，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院，在第三屆住房租賃產(chǎn)業(yè)國際論壇上，發(fā)布了一份租賃住房產(chǎn)品的分類標準研究報告。

通過梳理對比美、德、日三國住房租賃市場的發(fā)展經(jīng)驗，結(jié)合我國租賃市場實際提出“租賃住房產(chǎn)品分類5P模型”，即租戶需求（People）、地理位置（Place）、租金水平（Price）、產(chǎn)品裝修配置（Product）及具象體驗（Physical Evidence），并依此首次提出服務式公寓、生活方式型公寓、青年公寓（舒適型）、青年公寓（緊湊型）、宿舍型公寓、租賃式社區(qū)（青年型）、租賃式社區(qū)（家庭型）等7類產(chǎn)品的詳細區(qū)分標準。

報告預測未來青年公寓、租賃式社區(qū)、宿舍型公寓這三類以新市民和青年人為主要客群的產(chǎn)品將成為企業(yè)在產(chǎn)品線規(guī)劃方面的主要發(fā)力點。企業(yè)則可依據(jù)5P模型針對性調(diào)配資源，滿足消費者的需求。以市場進入門檻較高的服務式公寓和宿舍型公寓為例，報告指出：對于服務式公寓來說，除了硬件標準外，還需要具備高端酒店的從業(yè)背景，才能滿足消費者對及具象體驗的期待；對于宿舍型公寓來說，由于其采購方為企業(yè)、租戶為員工，因此需要綜合考量企業(yè)的租金預算并確保員工在租住方面的安全性和舒適性。

從資產(chǎn)估值角度，報告發(fā)現(xiàn)：高端公寓無論在租金坪效亦或總收入坪效方面都表現(xiàn)出色，雖然平均出租率相比其他類型產(chǎn)品略低，但其目標客源的支付能力較強，因此有效拉動了租金水平；宿舍型公寓由于其運營方式為按床位收取費用，形成了立體坪效，因此租金坪效及總收入坪效優(yōu)于青年公寓和租賃式社區(qū)。

報告指出我國高端公寓以服務式公寓為主，占比約70%；青年公寓基本以緊湊型產(chǎn)品為主；租賃式社區(qū)中青年型產(chǎn)品和家庭型產(chǎn)品幾乎平分秋色。這說明“獨立單間且租金水平可控的小戶型”是市場供需兩旺的產(chǎn)品類型。