服務(wù)式公寓在過往的發(fā)展中往往是由外籍租戶主導(dǎo)的，外資租戶租賃需求更為明顯。不過現(xiàn)在情形變了，在過去的2020年，中國籍客戶占比達(dá)到了74%，外籍租戶占比約26%；其中，69%的外籍租戶為企業(yè)派遣。

值得注意的是，高端公寓市場出現(xiàn)了新興客戶群體，租戶包含較為富裕的年輕一代、互聯(lián)網(wǎng)媒體人及網(wǎng)紅等。此外，預(yù)計未來市場需求導(dǎo)向可能會發(fā)生轉(zhuǎn)變，中國籍和外籍租戶的平衡可能會出現(xiàn)一些調(diào)整，可能市場的焦點不僅僅在外籍租戶身上，也可能在國內(nèi)一些高凈值人群身上。

隨著現(xiàn)代社會的不斷進(jìn)步，投資酒店或是服務(wù)式公寓目的的多元化，以及經(jīng)營中的可變元素逐漸增多，我們不妨再套用一次斯塔特勒的話：服務(wù)式公寓能成功的三個最大因素是定位，定位和定位。

首先就是客群定位。每個最終能存活下來的服務(wù)式公寓品牌，做的第一件事就是搞清楚我們的客戶到底是誰。二八準(zhǔn)則，在服務(wù)式公寓行業(yè)也不例外，20%的大客戶就能帶來80%的效益，針對客戶需求對癥下藥，完善產(chǎn)品和服務(wù)比任何事情都來得重要。

其次是裝修定位?？腿憾ㄎ缓昧耍酉聛砭褪窍鄳?yīng)的裝修標(biāo)準(zhǔn)，作為服務(wù)式公寓最顯著、最持久、最廉價的營銷手段，就是裝修這張華麗的“表皮”，服務(wù)式公寓同樣講究“一見傾心”。

然后是產(chǎn)品定位。服務(wù)式公寓產(chǎn)品是由若干個不同部分組成的總體，它既包含了有形的各種實物產(chǎn)品，如餐飲、客房；也包含了無形的權(quán)益和各種服務(wù)，如接待、氛圍；作為服務(wù)式公寓比重最大的一環(huán)，產(chǎn)品定位的成功與否基本決定了最終的結(jié)果。

服務(wù)式公寓作為租賃式公寓行業(yè)發(fā)展最為成熟的一類產(chǎn)品，兼顧長短租兩種業(yè)態(tài)?；赝@兩年疫情之下的租賃式公寓市場（尤其是服務(wù)式公寓）的運營情況，我們可以清晰地看到在突發(fā)風(fēng)險之下，租賃式公寓相比酒店產(chǎn)品凸顯出更強的抗風(fēng)險能力。

如今的服務(wù)式公寓不僅僅是居住形式的改變，它更多是一種生活理念的改變。

在住宅調(diào)控不斷，市場前景不明朗的情況下，存量資產(chǎn)紛紛尋求穩(wěn)健回報的投資訴求，服務(wù)式公寓，已被不少企業(yè)和精英人群視為一項低風(fēng)險中等收益的理財產(chǎn)品。在城市發(fā)展的同時，分享城市升級紅利。從自住角度來說，既能享受核芯樞紐帶來的配套便利，又能享受高端酒店式的精致服務(wù)；從租賃角度來說，也能通過其運營服務(wù)實現(xiàn)長期變現(xiàn)，一舉數(shù)得。

尤其是現(xiàn)今明晰、有力的政策方向，不僅能強化租購并舉、推進(jìn)租賃市場發(fā)展，更將成為全新的市場風(fēng)向標(biāo)，國內(nèi)服務(wù)式公寓也將隨之迎來黃金發(fā)展機遇期。

隨著消費需求的開發(fā)、運營機制的成熟與完善，未來服務(wù)式公寓市場會出現(xiàn)更多不同定位不同理念的品牌，要想在未來市場持續(xù)具備競爭力，需要恒定的高階理念及與時俱進(jìn)、靈活多變的運營策略。在住房租賃快速發(fā)展的大趨勢下，沒有一勞永逸的解決方案，唯有通過不斷修煉內(nèi)功，找到自己的立足點。堅守之下持續(xù)創(chuàng)新，方是不變的答案。