服務式公寓在過往的發展中往往是由外籍租戶主導的，外資租戶租賃需求更為明顯。不過現在情形變了，在過去的2020年，中國籍客戶占比達到了74%，外籍租戶占比約26%；其中，69%的外籍租戶為企業派遣。

值得注意的是，高端公寓市場出現了新興客戶群體，租戶包含較為富裕的年輕一代、互聯網媒體人及網紅等。此外，預計未來市場需求導向可能會發生轉變，中國籍和外籍租戶的平衡可能會出現一些調整，可能市場的焦點不僅僅在外籍租戶身上，也可能在國內一些高凈值人群身上。

隨著現代社會的不斷進步，投資酒店或是服務式公寓目的的多元化，以及經營中的可變元素逐漸增多，我們不妨再套用一次斯塔特勒的話：服務式公寓能成功的三個最大因素是定位，定位和定位。

首先就是客群定位。每個最終能存活下來的服務式公寓品牌，做的第一件事就是搞清楚我們的客戶到底是誰。二八準則，在服務式公寓行業也不例外，20%的大客戶就能帶來80%的效益，針對客戶需求對癥下藥，完善產品和服務比任何事情都來得重要。

其次是裝修定位。客群定位好了，接下來就是相應的裝修標準，作為服務式公寓最顯著、最持久、最廉價的營銷手段，就是裝修這張華麗的“表皮”，服務式公寓同樣講究“一見傾心”。

然后是產品定位。服務式公寓產品是由若干個不同部分組成的總體，它既包含了有形的各種實物產品，如餐飲、客房；也包含了無形的權益和各種服務，如接待、氛圍；作為服務式公寓比重最大的一環，產品定位的成功與否基本決定了最終的結果。

服務式公寓作為租賃式公寓行業發展最為成熟的一類產品，兼顧長短租兩種業態。回望這兩年疫情之下的租賃式公寓市場（尤其是服務式公寓）的運營情況，我們可以清晰地看到在突發風險之下，租賃式公寓相比酒店產品凸顯出更強的抗風險能力。

如今的服務式公寓不僅僅是居住形式的改變，它更多是一種生活理念的改變。

在住宅調控不斷，市場前景不明朗的情況下，存量資產紛紛尋求穩健回報的投資訴求，服務式公寓，已被不少企業和精英人群視為一項低風險中等收益的理財產品。在城市發展的同時，分享城市升級紅利。從自住角度來說，既能享受核芯樞紐帶來的配套便利，又能享受高端酒店式的精致服務；從租賃角度來說，也能通過其運營服務實現長期變現，一舉數得。

尤其是現今明晰、有力的政策方向，不僅能強化租購并舉、推進租賃市場發展，更將成為全新的市場風向標，國內服務式公寓也將隨之迎來黃金發展機遇期。

隨著消費需求的開發、運營機制的成熟與完善，未來服務式公寓市場會出現更多不同定位不同理念的品牌，要想在未來市場持續具備競爭力，需要恒定的高階理念及與時俱進、靈活多變的運營策略。在住房租賃快速發展的大趨勢下，沒有一勞永逸的解決方案，唯有通過不斷修煉內功，找到自己的立足點。堅守之下持續創新，方是不變的答案。