服務(wù)式公寓在過(guò)往的發(fā)展中往往是由外籍租戶(hù)主導(dǎo)的，外資租戶(hù)租賃需求更為明顯。不過(guò)現(xiàn)在情形變了，在過(guò)去的2020年，中國(guó)籍客戶(hù)占比達(dá)到了74%，外籍租戶(hù)占比約26%；其中，69%的外籍租戶(hù)為企業(yè)派遣。

值得注意的是，高端公寓市場(chǎng)出現(xiàn)了新興客戶(hù)群體，租戶(hù)包含較為富裕的年輕一代、互聯(lián)網(wǎng)媒體人及網(wǎng)紅等。此外，預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)需求導(dǎo)向可能會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)變，中國(guó)籍和外籍租戶(hù)的平衡可能會(huì)出現(xiàn)一些調(diào)整，可能市場(chǎng)的焦點(diǎn)不僅僅在外籍租戶(hù)身上，也可能在國(guó)內(nèi)一些高凈值人群身上。

隨著現(xiàn)代社會(huì)的不斷進(jìn)步，投資酒店或是服務(wù)式公寓目的的多元化，以及經(jīng)營(yíng)中的可變?cè)刂饾u增多，我們不妨再套用一次斯塔特勒的話(huà)：服務(wù)式公寓能成功的三個(gè)最大因素是定位，定位和定位。

首先就是客群定位。每個(gè)最終能存活下來(lái)的服務(wù)式公寓品牌，做的第一件事就是搞清楚我們的客戶(hù)到底是誰(shuí)。二八準(zhǔn)則，在服務(wù)式公寓行業(yè)也不例外，20%的大客戶(hù)就能帶來(lái)80%的效益，針對(duì)客戶(hù)需求對(duì)癥下藥，完善產(chǎn)品和服務(wù)比任何事情都來(lái)得重要。

其次是裝修定位?？腿憾ㄎ缓昧耍酉聛?lái)就是相應(yīng)的裝修標(biāo)準(zhǔn)，作為服務(wù)式公寓最顯著、最持久、最廉價(jià)的營(yíng)銷(xiāo)手段，就是裝修這張華麗的“表皮”，服務(wù)式公寓同樣講究“一見(jiàn)傾心”。

然后是產(chǎn)品定位。服務(wù)式公寓產(chǎn)品是由若干個(gè)不同部分組成的總體，它既包含了有形的各種實(shí)物產(chǎn)品，如餐飲、客房；也包含了無(wú)形的權(quán)益和各種服務(wù)，如接待、氛圍；作為服務(wù)式公寓比重最大的一環(huán)，產(chǎn)品定位的成功與否基本決定了最終的結(jié)果。

服務(wù)式公寓作為租賃式公寓行業(yè)發(fā)展最為成熟的一類(lèi)產(chǎn)品，兼顧長(zhǎng)短租兩種業(yè)態(tài)。回望這兩年疫情之下的租賃式公寓市場(chǎng)（尤其是服務(wù)式公寓）的運(yùn)營(yíng)情況，我們可以清晰地看到在突發(fā)風(fēng)險(xiǎn)之下，租賃式公寓相比酒店產(chǎn)品凸顯出更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

如今的服務(wù)式公寓不僅僅是居住形式的改變，它更多是一種生活理念的改變。

在住宅調(diào)控不斷，市場(chǎng)前景不明朗的情況下，存量資產(chǎn)紛紛尋求穩(wěn)健回報(bào)的投資訴求，服務(wù)式公寓，已被不少企業(yè)和精英人群視為一項(xiàng)低風(fēng)險(xiǎn)中等收益的理財(cái)產(chǎn)品。在城市發(fā)展的同時(shí)，分享城市升級(jí)紅利。從自住角度來(lái)說(shuō)，既能享受核芯樞紐帶來(lái)的配套便利，又能享受高端酒店式的精致服務(wù)；從租賃角度來(lái)說(shuō)，也能通過(guò)其運(yùn)營(yíng)服務(wù)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期變現(xiàn)，一舉數(shù)得。

尤其是現(xiàn)今明晰、有力的政策方向，不僅能強(qiáng)化租購(gòu)并舉、推進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展，更將成為全新的市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)，國(guó)內(nèi)服務(wù)式公寓也將隨之迎來(lái)黃金發(fā)展機(jī)遇期。

隨著消費(fèi)需求的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)機(jī)制的成熟與完善，未來(lái)服務(wù)式公寓市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)更多不同定位不同理念的品牌，要想在未來(lái)市場(chǎng)持續(xù)具備競(jìng)爭(zhēng)力，需要恒定的高階理念及與時(shí)俱進(jìn)、靈活多變的運(yùn)營(yíng)策略。在住房租賃快速發(fā)展的大趨勢(shì)下，沒(méi)有一勞永逸的解決方案，唯有通過(guò)不斷修煉內(nèi)功，找到自己的立足點(diǎn)。堅(jiān)守之下持續(xù)創(chuàng)新，方是不變的答案。