第一部分：影響高端服務(wù)式公寓市場(chǎng)的外部因素

2020年上半年廣州和深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有較大波動(dòng)，第三產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗壓性和支撐作用，信息服務(wù)業(yè)和金融業(yè)在上半年逆勢(shì)增長(zhǎng)，極大的穩(wěn)定和帶動(dòng)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，這兩個(gè)行業(yè)能夠吸引大量人才，資金，技術(shù)等資源，為城市其他行業(yè)比如住宿業(yè)帶來(lái)動(dòng)力。

高端服務(wù)式公寓在國(guó)內(nèi)的興起和快速擴(kuò)張，離不開(kāi)外資企業(yè)的商業(yè)活動(dòng)對(duì)城市發(fā)展的參與和影響，廣州與深圳市場(chǎng)2019年外商投資總額均有下降，廣州大型外企主要所在行業(yè)外資合同金額降幅較大，未來(lái)會(huì)給服務(wù)式公寓市場(chǎng)帶來(lái)長(zhǎng)期影響。而深圳的外商投資歷史較短，外資參與程度較弱，其支柱產(chǎn)業(yè)仍然將以內(nèi)資為主，而且受到經(jīng)濟(jì)政策優(yōu)惠的影響，今年廣州的外國(guó)制造型企業(yè)有了不少轉(zhuǎn)到了深圳南山前海地區(qū)，從而影響了兩城市的外籍客源市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。

第二部分，2020年上半年高端服務(wù)式公寓市場(chǎng)表現(xiàn)

廣州高端服務(wù)式公寓市場(chǎng)情況——

廣州高端服務(wù)式公寓市場(chǎng)十分集中，均位于天河CBD和珠江新城，在2020年上半年，市場(chǎng)沒(méi)有新增供給，目前總供應(yīng)量約為2112套，公寓類(lèi)型主要有三種：

1. 品牌公寓，由雅詩(shī)閣，輝盛閣，奧克伍德等；
2. 國(guó)際品牌酒店公寓，由麗思卡爾頓、卓美亞禮庭公寓、瑰麗府邸等酒店公寓；
3. 品牌住宅公寓，有廣粵公館和金亞花園，奧克伍德等長(zhǎng)期租賃項(xiàng)目。

廣州市場(chǎng)入住率在第一季度受到重創(chuàng)，第二季度國(guó)內(nèi)旅游和商業(yè)活動(dòng)的放開(kāi)，下降幅度有所緩和。入住率降低的原因之一，是經(jīng)濟(jì)下行影響到了部分租戶停止續(xù)約，轉(zhuǎn)移到小業(yè)主公寓市場(chǎng)；另外一個(gè)原因是4月份中國(guó)入境口岸關(guān)閉之后，作為服務(wù)式公寓主要客源的外籍客人無(wú)法進(jìn)入廣州，市場(chǎng)缺少新的市場(chǎng)需求。

受?chē)?guó)際經(jīng)濟(jì)和入境政策影響，廣州市的原有外籍員工不能返回，新增的外地員工減少并且給員工住宿的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)有所降低，因此整體市場(chǎng)住宿需求在減少，各個(gè)高端公寓項(xiàng)目為了保留現(xiàn)有客源以及吸引新客源，在租金上比往年有不同程度的讓步，也導(dǎo)致了平均租金的下降。

深圳高端服務(wù)式公寓市場(chǎng)情況——

深圳高端服務(wù)式公寓市場(chǎng)，在2020年上半年并無(wú)新增供應(yīng)量，目前市場(chǎng)存量為2558套，公寓產(chǎn)品主要分為品牌公寓和酒店公寓兩種類(lèi)型，品牌公寓以雅詩(shī)閣和輝盛庭為主，酒店公寓除了有萬(wàn)豪洲際、香格里拉等國(guó)際酒店公寓品牌外，還有不少新興獨(dú)立的酒店式公寓，比如深圳G公寓，皇庭V酒店服務(wù)式公寓等。

深圳服務(wù)式公寓市場(chǎng)，以南山區(qū)和福田區(qū)為主集中，從開(kāi)業(yè)時(shí)間上來(lái)看，2010年之前的項(xiàng)目主要集中在福田區(qū)，2012年后大量出現(xiàn)在南山區(qū)，尤其是蛇口區(qū)域。

第一季度深圳全市高端服務(wù)式公寓入住率為53%，第二季度回升到62%，甚至有些公寓項(xiàng)目已經(jīng)恢復(fù)到了80%以上的入住率。與廣州相比，二季度深圳市場(chǎng)的入住率反彈幅度更大，主要是因?yàn)閲?guó)內(nèi)差旅活動(dòng)恢復(fù)帶動(dòng)了短租市場(chǎng)熱度。

深圳市高端服務(wù)式公寓市場(chǎng)的平均租金，顯示出了明顯的回暖跡象，一季度為205.4元每平方米每月，第二季度提高到了221.10元每平方米每月。從區(qū)域上來(lái)看，福田華僑城的幾家酒店式公寓和南山區(qū)蛇口的較新的幾家服務(wù)式公寓，擁有較高的平均租金，福田區(qū)域市場(chǎng)平均租金為237.3元，南山區(qū)域?yàn)?01.6元。（文章來(lái)源：優(yōu)尼華盛）