隨著2017年7月第一塊R4租賃地塊出讓，轉(zhuǎn)眼已過了3年，據(jù)統(tǒng)計，2021年-2024年預(yù)計將有90余幅R4租賃地塊，共計15萬套左右租賃住房逐步入市，長租公寓行業(yè)或?qū)L(fēng)云再起。其中以國家隊主導(dǎo)的大型租賃社區(qū)，體量在1000套以上的項(xiàng)目占到了40%，這些房源將集中入市，區(qū)域內(nèi)或?qū)⒊霈F(xiàn)短期供大于求、如何縮短爬坡期和穩(wěn)定出租率成了當(dāng)務(wù)之急。
 
1. 爬坡期：對于大型租賃社區(qū)來說不僅需要精準(zhǔn)的客群定位，更需要客源多元化，渠道多元化。房型的多樣化尤為重要，弱化主力房型的數(shù)量，設(shè)計更多的不同房型以滿足不同人群的需求，例如不久之前在中山公園附近某新開業(yè)高端公寓項(xiàng)目有20余種不同房型，能夠滿足不同住客的需求。而在項(xiàng)目賣點(diǎn)上建議采取聚焦策略，集中宣傳產(chǎn)品的某一種特點(diǎn)，如新風(fēng)系統(tǒng)能夠除甲醛除霧霾、每日APP抽獎特斯拉免費(fèi)接送服務(wù)、預(yù)租簽約免費(fèi)搬家等等創(chuàng)新賣點(diǎn)。當(dāng)達(dá)到一定的出租率之后，應(yīng)當(dāng)設(shè)法提高總收入（出租房間數(shù)*出租價格），如何找到最好的配比模型，通過需求價格彈性系數(shù)來找到最優(yōu)方案。
 
2. 穩(wěn)定期：國企主導(dǎo)的大型租賃社區(qū)的客源一大部分是來自合作單位的團(tuán)體住客，少則幾十間，多則幾百間，優(yōu)點(diǎn)是可以快速提升出租率，與此同時特別要留意集中退租。以1500套房間為例，平均租期8個月，月均188套重新更換住客，相當(dāng)于一個中小型長租公寓項(xiàng)目的體量，要在一個月內(nèi)將空置率全部填滿達(dá)到滿租，極具挑戰(zhàn)。應(yīng)對方案：控制團(tuán)隊房間數(shù)量和分散入住租期，有時越多并不是越好；客源多元化，不要把雞蛋放在一個籃子里；另外數(shù)據(jù)化管理對長租公寓來說必不可少，通過公寓管理系統(tǒng)可以提前預(yù)知退租情況，利用量化數(shù)據(jù)如7天、15天、30天退租報表進(jìn)行動態(tài)管理，做好退租銜接工作。
 
 3. 運(yùn)營期：5-10萬平米租賃社區(qū)，安全管理是第一。首先保證3個方面的安全，消防安全、人員安全、物品安全。邀請住客一同參加火警演習(xí)、困梯演習(xí)、滅火器操作培訓(xùn)能夠更有效地達(dá)到預(yù)防的目的；安保部要定期組織消防水帶出水測試，員工工作安全培訓(xùn)、財務(wù)部要定期對營運(yùn)物資盤點(diǎn)工作進(jìn)行檢查。最后，社區(qū)活動是租后運(yùn)營管理的重中之重，也是新型租賃社區(qū)與傳統(tǒng)住宅小區(qū)的重要差異點(diǎn)所在，豐富的主題、有序的組織、有趣的內(nèi)容，依賴的是有經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營管理團(tuán)隊。
 

綜上，筆者認(rèn)為大型租賃社區(qū)是以社區(qū)活動為靈魂通過年輕化、主題化、智能化的管理理念打造的新型租住社區(qū)。00后90后80后或被動或主動地接受租住生活，特別在超一線和一線城市租住人口比例在不斷上升，租住社區(qū)的出現(xiàn)順應(yīng)時代發(fā)展，而性價比高的租賃社區(qū)能讓青年才俊居有定所，為打工一族保駕護(hù)航。

轉(zhuǎn)載自公眾號“租賃那點(diǎn)事”，作者楊佳琪。

楊佳琪，華東師范大學(xué)旅游管理碩士，15年酒店及公寓項(xiàng)目籌開和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)?，F(xiàn)任某國企長租公寓運(yùn)營總監(jiān)。曾任摩根士丹利房地產(chǎn)基金投資shama服務(wù)公寓、融創(chuàng)集團(tuán)服務(wù)公寓運(yùn)營經(jīng)理。熟悉租賃項(xiàng)目產(chǎn)品定位、收入測算、招租招商、運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)化制定。擅長服務(wù)式公寓和R4租賃社區(qū)籌開和運(yùn)營管理。