服務(wù)式公寓傳統(tǒng)的客人以外派的高管居多，但面向未來，剛需白領(lǐng)、休閑人群等，將會(huì)有巨大的市場(chǎng)潛力，也將會(huì)是雅詩(shī)閣新的訴求和擴(kuò)張方向。

此前雅詩(shī)閣中國(guó)的客群中，公司長(zhǎng)租客和短租休閑客占比幾乎持平。而在2020年1月份至8月份，休閑客已經(jīng)追平了短租客。

雅詩(shī)閣衡山服務(wù)公寓

在擴(kuò)張速度上，雅詩(shī)閣也有新要求。目前雅詩(shī)閣基本保持每年15家的速度在擴(kuò)張，即便今年疫情之下，中國(guó)區(qū)也有10家左右新店開張，近年新進(jìn)了南昌、鄭州、包頭、寧波和煙臺(tái)等多個(gè)城市。

雅詩(shī)閣的新店，從簽約到開業(yè)最快需要一年時(shí)間，大部分在兩年內(nèi)基本能順利開業(yè)。此外公司對(duì)自持投資物業(yè)也十分感興趣，現(xiàn)在公司不差錢，差的是好項(xiàng)目、好標(biāo)的。

為此，雅詩(shī)閣也開展了一系列的擴(kuò)張?zhí)剿鳎玳_創(chuàng)共享公寓品牌“l(fā)yf”來覆蓋千禧階層；與華住酒店集團(tuán)、城家公寓聯(lián)姻，加速“馨樂庭”在中國(guó)擴(kuò)張，推動(dòng)房源總數(shù)增長(zhǎng)。

雅詩(shī)閣敢于在疫情行情下持續(xù)快速地拓展，除了穩(wěn)定的高端客群，更重要的是其資金操作實(shí)力。

1998年凱德進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)之初，還奉行著重資產(chǎn)策略，只運(yùn)營(yíng)自己投資的物業(yè)。隨后凱德選擇快速做大規(guī)模，隨之其引入了私募基金，戰(zhàn)略上開始由重轉(zhuǎn)輕，通過投資的方式快速進(jìn)入戰(zhàn)略城市。

凱德的這套資本打法用到雅詩(shī)閣身上，也使得它以委托管理的方式獲取著極高的資本回報(bào)率，在市面上風(fēng)生水起。

而彼時(shí)，國(guó)內(nèi)大部分酒店還在做加盟，整體資本流轉(zhuǎn)速度和靈活性已經(jīng)比較理想，這也是雅詩(shī)閣其后將主陣地由重轉(zhuǎn)輕的主要模式，即物業(yè)管理。

值得一提的是，和加盟不同，雅詩(shī)閣的委托管理模式，除了對(duì)營(yíng)業(yè)額負(fù)責(zé)，還控制成本，對(duì)利潤(rùn)率負(fù)責(zé)。也由此，通過整套管理系統(tǒng)、優(yōu)化方案、對(duì)成本的控制能力，雅詩(shī)閣也保持著近5年持續(xù)較高的利潤(rùn)率。這一優(yōu)勢(shì)無(wú)疑讓雅詩(shī)閣在擴(kuò)張路上披荊斬棘。

以雅詩(shī)閣為代表的長(zhǎng)租型服務(wù)式公寓，依然具備物業(yè)增值、通過增值獲取利潤(rùn)（每年物業(yè)的評(píng)估增值可以在財(cái)報(bào)中計(jì)入利潤(rùn)）的雙重預(yù)期，這是非常吸引中國(guó)業(yè)主的投資思路。

并且從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，租賃產(chǎn)品會(huì)帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流，一定程度對(duì)沖銷售的政策風(fēng)險(xiǎn)，更為穩(wěn)當(dāng)。

但這樣的輕資產(chǎn)模式，實(shí)現(xiàn)正現(xiàn)金、正利潤(rùn)也是有條件的，一是規(guī)模，二是成本把控，三是時(shí)間。

對(duì)于當(dāng)下的雅詩(shī)閣來說，只有將規(guī)模做得越大，邊際效應(yīng)才會(huì)更低，相應(yīng)的就可以用更小的資金杠桿撬動(dòng)更大的資產(chǎn)。規(guī)模越大，也能獲取更高議價(jià)權(quán)，賺取較高的管理費(fèi)。

同時(shí)，雅詩(shī)閣需要有更科學(xué)的成本把控。以大堂為例，公寓只有酒店的五分之一，不需寬敞的等待區(qū)，省下的空間完全可以用在客房上，提高坪效。例如在2萬(wàn)平方米的面積中做出200多個(gè)房間，這就比酒店（4萬(wàn)平方米出200個(gè)房間）更高效。