與部分二房東模式、分散式、集中式公寓品牌的負(fù)面纏身不同，市場上一些公寓老牌玩家，在疫情之后，正在安靜而穩(wěn)健的生長。

不久前，雅詩閣宣布，2020年前五個月在華逆市簽約13家物業(yè)管理合同，新增總套數(shù)超3000套，較去年同期增長119%，項(xiàng)目遍布一線城市、省會城市及長三角、珠三角中的重點(diǎn)城市。與此同時，雅詩閣全球簽約超5400套公寓，同比增長139%，創(chuàng)下紀(jì)錄。

有意思的是，雅詩閣還簽下了大中華區(qū)的首家長租公寓品牌項(xiàng)目上海雅遇長租公寓（唐鎮(zhèn)），并落址浦東唐鎮(zhèn)。如此強(qiáng)勁的對手，進(jìn)入原本就產(chǎn)品服務(wù)問題頻出的長租公寓領(lǐng)域，無疑是一種降維擊打?？梢韵胂蟮氖?，一旦這個項(xiàng)目落成之后，浦東唐鎮(zhèn)的長租公寓市場競爭將會加劇。

其實(shí)，在公寓領(lǐng)域，雅詩閣是老資格了。1998年，它就進(jìn)入了中國市場，品牌主要有：雅詩閣、盛捷、馨樂庭、lyf等。二十多年來，從1家物業(yè)、334套服務(wù)公寓，發(fā)展至今在全國34個城市擁有/管理超過130家物業(yè)、24,000多套服務(wù)公寓單元。

除了雅詩閣這樣的老牌，市場上也出現(xiàn)了一些新興的服務(wù)公寓品牌，比如錦江鉑濤窩趣推出高端服務(wù)式公寓品牌——瑰悅，力圖打造中國版的“雅詩閣”。瑰悅定位于高端，面向30-45歲的社會精英人群。隨著新經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以中高層管理者、跨國公司及商旅外派人士、金融及科技類高端人才為代表的新富群體不斷涌現(xiàn)，他們具有高收入、高凈值的特征，也對生活居住環(huán)境有著更高品質(zhì)的需求。

據(jù)其創(chuàng)始人&CEO劉斌介紹，原來可能服務(wù)式公寓大家一聽都是給外籍人士做的，這個客群配比也是五五開，現(xiàn)在因?yàn)橐咔榈挠绊懀l(fā)現(xiàn)國內(nèi)客群比較多一點(diǎn)。定位客群是瞄準(zhǔn)了現(xiàn)在新中產(chǎn)，雅詩閣租金價格在2萬以上，瑰悅重心是1-2萬之間，定位現(xiàn)在2億新中產(chǎn)的客群。

研究發(fā)現(xiàn)，這些中高端公寓品牌，在疫情期間，影響并不是太大，也很少出現(xiàn)什么“輿情事件”，可謂是一股清流。

業(yè)內(nèi)人士分析，過去，很多國外企業(yè)想進(jìn)入中國市場，之前你一家公司派三到五個高管在國內(nèi)市場住三到五年，現(xiàn)在這個趨勢在下降，但是現(xiàn)在出現(xiàn)了更多的富有中國家庭，他們越來越喜歡高端服務(wù)公寓的生活方式，即使他們有自己的房子，但是他們了解到這個產(chǎn)品，他們是有固定的搭手，他們可以在豪華的住宿環(huán)境，享受到家的溫暖。在發(fā)達(dá)國家公寓生活甚至是一種生活方式。

據(jù)不完全統(tǒng)計，疫情發(fā)生之后，中高端公寓，出租率達(dá)到50%左右，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，7月的整體出租率達(dá)到70%左右，有的品牌的平均出租率甚至達(dá)到90%左右。后疫情時代，中高端服公寓成了行業(yè)、資本以及消費(fèi)者的“避風(fēng)港”。劉斌也曾表示，疫情之下中高端公寓在產(chǎn)品布局、整體造價、運(yùn)營效能以及現(xiàn)金流等方面都顯示比酒店，以及其他等住宿租賃產(chǎn)品更強(qiáng)的抗風(fēng)險性。

服務(wù)式公寓特有的商業(yè)模式足夠“稱霸市場”

以雅詩閣為例，其背靠凱德集團(tuán)，擁有成熟的資本運(yùn)作系統(tǒng)，旗下的服務(wù)公寓資產(chǎn)，會依不同的資產(chǎn)類別進(jìn)入不同的主體，一般而言，有現(xiàn)金流可以分紅的項(xiàng)目會進(jìn)入REITs，而在建工程、或者拿地需要時間培養(yǎng)的，會用私募基金開發(fā)。通過資本體系以及資產(chǎn)運(yùn)營形成正向循環(huán)。

而且2018年開始，雅詩閣的經(jīng)營模式重心就已從剛?cè)胫袊袌龅淖杂匈Y金購買物業(yè)到現(xiàn)在的出租物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)了品牌輸出的輕資產(chǎn)運(yùn)營管理模式，達(dá)到了用更少的資金實(shí)現(xiàn)物業(yè)規(guī)模擴(kuò)張和區(qū)域覆蓋。彼時的長租公寓企業(yè)還在忙著進(jìn)場和跑馬圈地。

讓服務(wù)式公寓在住房租賃行業(yè)脫穎而出的，主要是其極具盛名的私人服務(wù)與專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，以及具備無限想象空間的非租金收入。

以雅詩閣為例，其在上海的雅詩閣衡山服務(wù)公寓可提供的服務(wù)項(xiàng)目有：早餐、干濕洗衣服務(wù)、健身房、兒童游樂室、商務(wù)中心以及游泳池等。這些是普通白領(lǐng)公寓根本提供不了的服務(wù)，但卻是現(xiàn)在的新中產(chǎn)人群在擇居時看重的增值服務(wù)點(diǎn)，也是公寓這門生意避開傳統(tǒng)的二房東模式，真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)托管增值的關(guān)鍵。而在法國巴黎的馨樂庭特羅卡德羅公寓酒店更是提供了20項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容。

差異化運(yùn)營，本土服務(wù)式公寓品牌崛起

那么在進(jìn)入掘金場之后，如何才能挖到更多的金子？差異化運(yùn)營就是答案之一。

同樣是早早低調(diào)地做起了服務(wù)式公寓嶺居的嶺南集團(tuán)，就將嶺南文化中的在地文化特征之一鄰里關(guān)系，融入了日常運(yùn)營。加上嶺南在餐飲方面的優(yōu)勢，嶺居還可以為高端客戶提供一些移動宴會的功能和需求，實(shí)現(xiàn)了與其他服務(wù)式公寓的差異化產(chǎn)品打造及運(yùn)營服務(wù)。

令人感到欣喜的是，目前本土服務(wù)式公寓的玩家越來越多，既有央企中海以海棠的品牌專攻企業(yè)眾高管等中高端群體，也有融創(chuàng)、陽光城等頭部房企的參與。

因此，在正確選址的基礎(chǔ)上，通過對服務(wù)式客群進(jìn)行精確定位及精準(zhǔn)分析后，為居住者新增客群最需要的個性體驗(yàn)及增值服務(wù)，將成為未來服務(wù)式公寓品牌差異化競爭的秘訣。

無一例外的是，這些新玩家都是一些小企業(yè)根本沒辦法去相互抗?fàn)幍摹Ｋ?，不難預(yù)見的是長租公寓行業(yè)未來仍有很大發(fā)展空間，只是整個租賃行業(yè)的格局其實(shí)在發(fā)生深刻的變化。（節(jié)選自空間秘探 ，作者雷布同）