在新冠疫情的沖擊下，國(guó)內(nèi)各一線城市的服務(wù)式公寓市場(chǎng)表現(xiàn)欠佳，主要因?yàn)樵谵r(nóng)歷新年假期離境的外籍人員由于所在國(guó)的出入境限制或中國(guó)對(duì)外籍人士的入境限制，造成租賃需求下滑，但其表現(xiàn)要明顯好于傳統(tǒng)酒店的短租市場(chǎng)。

一、上海服務(wù)式公寓市場(chǎng)

2020年第一季度上海市住宅租賃成交十分有限，面臨需求縮減，服務(wù)式公寓運(yùn)營(yíng)商將需進(jìn)一步尋求需求本地化，以降低高企的空置率。面對(duì)疫情防控下，即使眾多國(guó)際租客未能續(xù)約，但服務(wù)式公寓的租期較長(zhǎng)，一定程度上緩沖了疫情的沖擊。

樂(lè)觀估計(jì)，隨著經(jīng)濟(jì)及社會(huì)環(huán)境的有序恢復(fù)，租賃成交將會(huì)有所回暖。鑒于目前航空管制及外籍人士入境限制，未來(lái)一段時(shí)間租賃需求端將維持在低位。服務(wù)式公寓業(yè)主及運(yùn)營(yíng)商也需要另尋新興客源 。即使管制放松或取消，短期內(nèi)跨國(guó)公司或?qū)和?guó)際外派安排。

二、北京服務(wù)式公寓市場(chǎng)

政府出臺(tái)多項(xiàng)嚴(yán)控政策管控境外人員來(lái)華，如暫時(shí)停止外國(guó)人持目前有效來(lái)華簽證和居留許可入境等，因此部分境外人員目前處于定點(diǎn)隔離或暫時(shí)推遲入境狀態(tài)，間接導(dǎo)致租房需求下滑。因此，2020年第一季度全市服務(wù)式公寓整體入住率環(huán)比下降4.8個(gè)百分點(diǎn)至84.6%，較去年同期下降1.9個(gè)百分點(diǎn)。

2020年內(nèi)，北京服務(wù)式公寓市場(chǎng)將迎來(lái)兩個(gè)項(xiàng)目入市。一個(gè)是佳兆業(yè)鉑域行政公寓的繼續(xù)放量供應(yīng)，預(yù)計(jì)將為市場(chǎng)帶來(lái)160套新增單元；另一個(gè)是升級(jí)改造的國(guó)貿(mào)公寓，預(yù)計(jì)將帶來(lái)407套新增單元

截止至第一季度末，北京服務(wù)式公寓市場(chǎng)總存量為是8,442套單元。同時(shí)，由于各個(gè)項(xiàng)目均采取嚴(yán)格的隔離防疫等措施，租戶無(wú)法現(xiàn)場(chǎng)看房，導(dǎo)致帶看量和成交下滑嚴(yán)重，目前北京服務(wù)式公寓市場(chǎng)出租率和租金水平面臨壓力。


三、廣州服務(wù)式公寓市場(chǎng)

廣州服務(wù)式公寓市場(chǎng)于第一季度陷入沉寂，項(xiàng)目實(shí)地勘察及租賃成交等活動(dòng)近乎為零，市場(chǎng)空置率環(huán)比上升5.6個(gè)百分點(diǎn)至25.1%。

目標(biāo)客群為商務(wù)高管的服務(wù)式公寓項(xiàng)目資產(chǎn)表現(xiàn)受挫，但目標(biāo)客群為家庭式單位的服務(wù)式公寓項(xiàng)目則表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定。此外，需求增長(zhǎng)有限加之持續(xù)的搬遷行為令租賃競(jìng)爭(zhēng)變得更為激烈。部分傳統(tǒng)型的服務(wù)式公寓項(xiàng)目業(yè)主不得不重審和調(diào)整他們的租賃策略，包括但不局限于租金減免或提供更優(yōu)惠的服務(wù)項(xiàng)目。

廣州服務(wù)式公寓市場(chǎng)2020年市場(chǎng)表現(xiàn)仍將主要取決于何時(shí)能夠解除對(duì)境外人士入境限制。


四、深圳服務(wù)式公寓市場(chǎng)

2020年第一季度期間，深圳服務(wù)式公寓租賃市場(chǎng)的需求急劇下降。短租和長(zhǎng)租的新增問(wèn)詢量均大幅下滑，其中短租業(yè)務(wù)的沖擊尤為嚴(yán)重。盡管如此，由于現(xiàn)有的長(zhǎng)租租戶（包括企業(yè)和個(gè)人）在疫情期間多數(shù)持觀望態(tài)度，并繼續(xù)維持租約，因此長(zhǎng)租業(yè)務(wù)狀況保持相對(duì)穩(wěn)定。

季度內(nèi)，全市平均空置率環(huán)比上升16.5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)37.5%——疫情對(duì)深圳服務(wù)式公寓租賃市場(chǎng)的負(fù)面影響極為顯著；同時(shí)，疫情負(fù)面影響在平均租金方面亦有所體現(xiàn)，租金指數(shù)環(huán)比下降5.0%，平均租金降至人民幣每平方米每月239.9元。而一些空置率較高的項(xiàng)目業(yè)主還提供了激進(jìn)的租金優(yōu)惠舉措。

預(yù)計(jì)深圳服務(wù)式公寓的需求增長(zhǎng)，在2020年第二季度受到一定的限制。其中，南山區(qū)蛇口作為外籍租戶最為青睞的子市場(chǎng)之一，受到的打擊將最為嚴(yán)重。預(yù)計(jì)在入境管制放松或取消之前，全市平均空置率仍將維持較高水平，而項(xiàng)目租金也將繼續(xù)下調(diào)，具體變化幅度將根據(jù)業(yè)主的資金流動(dòng)性。 （來(lái)源：第一太平戴維斯）